老房子里算了六十年的旧账，如今换了一张“房票”，徐汇江南新村的居民们突然发现，他们蜗居数十年的方寸之地，竟可能成为激活上海楼市去库存的钥匙。

建于上世纪50年代的江南新村，前身是江南造船厂职工宿舍，年过花甲的房屋空间狭小、设施陈旧。今年10月，这里的居民们在征收补偿方案里看到了一个新鲜词——“房票奖励”。

这意味着上海中心城区的动迁安置，终于向房票制度打开了大门。

对于选择货币补偿的居民，在规定时间内购买上海范围内住房，每平方米可获得2000元奖励。一套40平方米的房屋，仅此一项就可获得8万元奖励。

房票演进：从郊区到市中心

上海房票政策的推进有着清晰的脉络。

去年8月，金山区发出了上海首张房票，开启了房票安置的先河。随后，青浦区、嘉定区、奉贤区也先后跟进实施房票制度。

而徐汇区江南新村地块旧城区改建项目，则标志着房票制度正式纳入中心城区城市更新的政策工具箱。

今年8月，《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》发布，明确提出各区可结合实际在改造项目中实施房票安置。

这一政策为房票在全市范围的推广奠定了坚实的政策基础。

徐汇创新：房票奖励的本质

徐汇区的“房票奖励”与金山、嘉定等区已经实行的房票安置政策有本质区别。

它不是传统意义上与实物安置、货币补偿并列的第三种选择，而是选择货币补偿后的额外奖励。

核心区别在于两点：使用范围覆盖全市的新房和二手房，且购买时间自今年1月22日起都在有效范围内。

这与郊区房票形成鲜明对比。如嘉定区的房票只能在本区15个在售小区、2800多套房源中使用，不支持跨区使用。

政策目标：从去库存到城市更新

郊区与市中心房票政策的差异，反映了各自不同的政策目标。

传统房票机制主要是定向消化郊区特定板块的新房库存。

以上海为例，CRIC数据显示，截至9月末新房库存高达743.64万平方米，其中七成以上来自外环外。

而徐汇区“房票奖励”核心在于为城市更新提速。

在中心城区，时间是最大的隐形成本。通过货币安置以外的附加奖励，并赋予居民全市范围的购房自由，能激励居民快速签约，加速核心区土地资源的腾退和再利用。

多重影响：楼市与居民的双向奔赴

房票安置为城中村改造和房地产市场带来多重积极影响。

对动迁居民而言，房票安置增加了安置的选择性和积极性，既增强了群众购买力，又缩短了安置周期。

对房地产市场而言，房票安置成为去库存的关键抓手，通过定向释放购房需求，将征收补偿资金转化为有效购买力。

对城市发展而言，房票安置减少了安置房建设需求，节省的土地可用于打造更具价值的商品房、产业项目或公共配套，推动城市功能布局升级。

潜在挑战：市场波动与结构矛盾

房票安置也存在一些潜在风险。

一方面，房票安置受市场波动影响大。市场转热后，开发商无需依赖房源库销售，会导致可选房源减少，削弱政策效果。

另一方面，供需结构性矛盾难以解决。核心区域房源紧俏但吸引力强，偏远区域库存高却吸引力弱。

房票奖励还会进一步吸引群众向核心区域聚集，加剧偏远区域去化压力。

此外，过度依赖房票可能掩盖市场真实供需，减缓房企调整供应结构的步伐。

上海计划到2027年基本完成城中村整体改造。房票政策从郊区试点到市中心创新的历程，恰似上海城市更新加速的一个缩影。

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